Проблема принудительного изъятия го­сударством земельных участков у собст­венников, владельцев и арендаторов - част­ных лиц, является в настоящее время акту­альной в связи с возрастающим вторжением государства в сферу бизнеса, увеличением числа проектов, требующих привлечения дополнительных ресурсов, в том числе зе­мельных.

Оценивая правовую регламентацию во­проса изъятия земельных участков государ­ством, важно отметить изначально зало­женную законодателем возможность рас­ширительного толкования отдельных норм, а также проявляющуюся в последние годы тенденцию расширения прав государства в этой сфере и как следствие снижение сте­пени защищённости прав собственности, владения и пользования землёй. Можно вы­делить следующие наиболее значимые ас­пекты этой проблемы. Действующая ре­дакция Земельного кодекса предусматрива­ет значительное число оснований для при­нудительного изъятия земли у собственни­ков, владельцев и арендаторов земли. Большая часть из них представляется оп­равданными и необходимыми, что не ис­ключает возможностей злоупотребления, однако не может рассматриваться как клю­чевая проблема этой сферы правового регу­лирования. Основные проблемы правового регулирования вопросов изъятия земельных участков связаны с изъятием земельного участка для государственных или муници­пальных нужд. Оно может быть осуществ­лено, как в отношении собственника (ст.44 ЗК РФ), так и в отношении владельцев на праве постоянного бессрочного пользова­ния, пожизненного наследуемого владения (п.4 ст.45 ЗК РФ), а также арендаторов зем­ли (п.5 ст.46 ЗК РФ).

Обширной арбитражной практики по во­просам изъятия земли для государственных или муниципальных нужд в настоящее вре­мя ещё не существует. Однако обращает на себя внимание значительная доля спорных правоотношений, касающихся этого вопро­са в Москве, что в значительной степени связано с высокой концентрацией капитала, высоким уровнем доходности от операций с землей, большей развитостью земельного и градостроительного регулирования и боль­шей распространённостью теневого «рынка услуг» в этой сфере. Большая часть этих факторов будет иметь место и в Сочи при подготовке к Олимпийским играм.

Среди оснований изъятия особо стоит указать на возможность изъятия земельных участков для государственных и муници­пальных нужд, обусловленную «иными об­стоятельствами в установленных федераль­ным законом случаях» (п.3 ст.49 ЗК). Фак­тически это означает наличие у государства практически неограниченной возможности внесения любого нового основания для изъятия земли в случае закрепления такого решения федеральным законом. Такая си­туация противоречит положению, закреп­лённому самим законодателем в ч.1 ст.49 ЗК РФ о том, что изъятие земельного участ­ка для государственных или муниципаль­ных нужд является исключительным, т.е. по общему правилу такого изъятия следует из­бегать.

Аналогичные правовые нормы, преду­сматривающие в качестве основания для изъятия земли «иные предусмотренные фе­деральными законами случаи», закреплены в числе оснований принудительного пре­кращения прав на землю (п.7 ст.45 ЗК) и прекращения прав аренды по инициативе арендодателя (п.7 ст.46 ЗК) и введены фе­деральным законом №232-ФЗ от 18.12.2006 г. Фактически, тем самым, созданы условия для значительной непредсказуемости при­нимаемых законодателем решений в сфере изъятия земли, что снижает защищённость прав собственников, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Помимо собственно указанных основа­ний изъятия земли, проблемой, порождаю­щей многочисленные злоупотребления, яв­ляется само понятие «государственных и муниципальных нужд». На практике, на­пример, распоряжениями правительства Москвы государственными и муниципаль­ными нуждами признаются и проектирова­ние и строительство горнолыжного склона, и проектирование и строительство частным лицом торгово-развлекательного комплекса или любых других объектов, признанных необходимыми для реализации государст­венных целевых программ города Москвы ст. ст. 4, 32 Закона г. Москвы от 14.05.2003 N 27 "О землепользовании и застройке в г. Москве").

Целевые программы имеют самые раз­личные цели и могут приниматься в любом количестве и затрагивать любые права и интересы. Их число в общедоступных ис­точниках отсутствует. Соответственно, не­определённость понятия «государственные и муниципальные нужды» допускает воз­можность их расширительного толкования и принятия субъектами РФ подзаконных актов, содержащих большее число основа­ний, чем предусмотрено Земельным кодек­сом. Есть все основания полагать, что число «муниципальных» нужд, для которых необ­ходимое изъятие земель, в ближайшее вре­мя существенно возрастёт в связи с наделе­нием органов местного самоуправления правами заключения договоров о развитии застроенной территории.

В связи с этим чёткое определение поня­тия «государственных и муниципальных нужд» наряду с исключением в отношении изъятия земли всех норм, упоминающих об «иных обстоятельствах» и «иных случаях», предусмотренных федеральным законом», способствовало бы существенному ограни­чению чиновничьего произвола в сфере изъятия земли и защите прав собственни­ков, землевладельцев и землепользовате­лей.

В декабре 2006 г. государство расширило круг субъектов, обладающих правом изъя­тия земли. Помимо федеральных органов государственной власти и органов государ­ственной власти субъектов РФ, таким пра­вом наделены теперь и органы местного самоуправления (п.2 ст.279 Гражданского кодекса РФ в ред. Федерального закона №232-ФЗ от 18.12.2006 г.). Такое расшире­ние круга субъектов, наделённых правом изъятия земли, безусловно, является негативным фактором, поскольку повлечёт за собой рост числа злоупотреблений. В условиях неэффективности контроля федеральной властью деятельности по изъятию земли даже на уровне субъектов РФ, контроль деятельности органов местного самоуправления в этой сфере будет ещё более слабым. В связи с отсутствием понятия «муниципальных нужд» с большой степенью вероятности можно утверждать, что земли, включённые в договора о развитии застроенной терри­тории,   будут   изыматься.   Кроме   того, того, предпринята попытка наделения субъ­ектов РФ правами изъятия земли в обход Земельного кодекса, на основании ст.3.2 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ».

Тенденция сужения прав частных лиц на землю наглядно проявляется и в сфере но­ваций, связанных с выплатой справедливой компенсации при изъятии земли (Феде­ральный закон № 232-ФЗ от 18.12.2006 г.).

Действующая редакция Земельного ко­декса допускает принудительное отчужде­ние земельного участка для государствен­ных или муниципальных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участ­ка на основании решения суда (ч.2 ст.55 ЗК РФ). Что касается платы за земельный уча­сток, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроков и других условий выкупа, то они, согласно ст.281 Гражданского кодекса РФ, определяются соглашением с собственни­ком участка.

Вместе с тем анализ существующей нор­мативно-правовой базы позволяет утвер­ждать, что землепользователям и землевла­дельцам в случае изъятия земельного участ­ка для государственных или муниципаль­ных нужд возмещение стоимости осуще­ствляется не обязательно по рыночной стоимости.

Помимо собственно принудительного изъятия земли, для решения этих же задач нередко используются механизм резервиро­вания земли. Федеральным законом от 10.05.2007 N 69-ФЗ была введена ст.56.1 ЗК РФ, закрепляющая возможность ограниче­ния права собственников земельных участ­ков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков в случае резервирования земель для государствен­ных или муниципальных нужд.

Законопроект о порядке резервирования земельных участков, находящий на рас­смотрении в Государственной Думе, в ап­реле 2007 г. был одобрен во втором чтении. Он дает возможность административным решением зарезервировать любой участок под по сути неопределенные государствен­ные или муниципальные нужды. Резервирование исключает возможность   выкупа земельного участка.

Предложенный механизм резервирования предусматривает возможность изъятия практически любой, в том числе частной, недвижимости под предлогом "создания необходимых условий реализации докумен­тов территориального планирования, в ча­стности, для развития инженерной, транс­портной и социальной инфраструктуры и создания особо охраняемых природных территорий". При подготовке проекта ко второму чтению первоначально предло­женный МЭРТ трехлетний срок возможно­го резервирования был продлен до семи лет. Все это создает благоприятные условия для передела собственности на землю ад­министративными методами, особенно там, где свободные земли практически исчерпа­ны, например в Москве.

При этом решение о резервировании может быть принято как федеральными ор­ганами, так и государственными органами субъектов РФ, а также муниципальными органами. Особое внимание обращает на себя возможность отмены резервирования тем же органом, который вынес решение о резервировании.

Рассматриваемый законопроект направ­лен на ограничение прав пользования, вла­дения и распоряжения землёй, что противо­речит п.3 ст.55 Конституции, допускающей ограничение прав граждан «только в той мере, в какой это необходимо в целях защи­ты основ конституционного строя, нравст­венности и здоровья, прав и законных инте­ресов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства». Кроме того, нарушается п.2 ст.36 Конституции, предусматривающий свободу владения, пользования распоряжения землёй, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов граж­дан.

Иными словами, институт резервирова­ния земли в том виде, в котором он пред­ложен в законопроекте, позволяет ограни­чивать права собственников, владельцев и арендаторов без соблюдения каких-либо формальностей, связанных с учётом их прав и законных интересов. Представляется не­обходимым распространение действия института резервирования только на государ­ственные и муниципальные земли, при этом должны быть учтены права арендато­ров и иных законных владельцев земельных участков, а основания для резервирования должны соответствовать действующим правовым нормам.

Одной из наиболее актуальных проблем в сфере земельных отношений сегодня явля­ется изъятие земли в Краснодарском крае в связи со строительством олимпийских объектов для проведения олимпиады в Со­чи. Предложенный государством способ её решения - принятие особого порядка изъя­тия земли, задачей которого является обес­печение приоритета публичных интересов в сфере изъятия земли над частными.

До 1 января 2012 года на территории Краснодарского края предложено ввести следующий порядок выкупа изымаемых зе­мельных участков:

А) закрепить в законе право оценки вы­купаемой земли за ограниченным числом (30) уполномоченных оценочных компаний. Владелец недвижимости должен выбрать одну из них, для оценки своей собственно­сти и получить в соответствии со сделанной ей оценкой или денежную компенсацию, или другой земельный участок.

В связи с тем, что услуги оценщика будет оплачивать госкорпорация «Олимпстрой», вероятность того, что оценка будет необъ­ективной, достаточно высока, поскольку допуск к участию в этом пуле оценщиков будет предполагать наличие неформальных договорённостей, связанных с интересами «Олимпстроя». Единственным сдерживаю­щим в этом смысле фактором может стать «международный» статус строящихся объ­ектов и соответствующие ему финансиро­вание и аудит. По оценкам журнала «Экс­перт», потенциал махинаций с сочинской землей - миллиарды долларов, а гарантия от них одна - честные имена президента страны и руководителя «Олимпстроя»16 .

Б) закрепление в законе крайне сжатых сроков:

-   для принятия владельцем решения о выборе оценщика - 7 дней с даты уведомления об изъятии;

-   для подготовки проекта соглашения о выкупе недвижимости- 15 дней.